三四线房价会崩盘,国家只保一二线!

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稳定压倒一切

房价牵动着我们的心,之前我在《房价暴跌是个政治问题,结局已定!》中跟大家有讲到房价真心跌不起,稳定压倒一切。

我一直是这样的观点:一二线房价维持现状概率更大,但三四五线城市未来的房价情况就难说了。

过去将近20年,我们的经济已经越来越跟楼市深度绑定了, 要房价跌,那是要国家的命。

我们看看,2014年,一二线房价一蹶不振,杭州等地还出现了退房潮,三四线城市大量楼房积压,库存高企。

当时国家不得不救市,陆续松绑限购限贷、下调二套房首付成数、降准降息等等措施,一二线城市楼市回暖,但三四线城市库存问题仍然严重。

直到2016年,楼市去库存成为重点政策,一二线房价开始上天,同时一二线城市再次进入新一轮调控,但还是保持着越调越高的优良传统,呵呵。

另一方面,随着棚改货币化进入高潮,三四线城市的房价开始加速上升,一直到现在还在涨。

进入2018年,全国三四线城市房价普遍达到8000以上,很多城市甚至超过了三四线城市房价警戒线,达到了1万元每平。

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三四线城市为什么能涨?

虽然2016年,中央提出“抑制资产泡沫”,一二线城市限购又限贷,但三四线城市却是反其道而行。

特别是到了2017年,这一年三四线城市的房价全国性普涨,像疯子一样。为什么会这样?

答案是:在棚改货币化、城镇化、房企和投资客入局等因素共同作用下,三四线城市房价水涨船高。

棚改,通俗点说就是拆迁,政府拆了人家的房子就得安置住户,以前拆房子还房子,后来拆房子政府直接发钱,让拆迁户拿钱去买商品房,这种新型安置住户的方式就叫棚改货币化安置。

而政府给拆迁户的钱,75%来自于政策性银行的补充抵押贷款(PSL),其余25%来自于中央和地方财政拨款、商业贷款和地方政府发债。

2015年、2016年分别有62.05%、64.81%的PSL投向中西部和东北地区,也就是三四线城市的集中区域。

拆迁户有了钱去买房,房子销量大增,一方面带动了去库存,实现了国家政策目标,另一方面房价也涨起来了。

2017年年末全国常住人口城镇化率为58.5%,比上年末提高1.15%。

一线城市比如北京、上海的城镇化率达到了86.30%和88.02%,差不多饱和了,但三四线城市比如岳阳和绵阳仅为52.29%和46.5%。

也就是说,三四线城市还有很大的城镇化空间,农民进城买房,进一步刺激楼市需求,于是农民摇身一变接了盘。

此外,房企也看到了三四线楼市的火爆,纷纷入场。2017年房地产大佬碧桂园约有41%的销售额来源于一二线城市,三四线城市则贡献了59%的销售额。

当然,这也和地方政府背负着巨额债务有关,地方政府卖地,房企拿地卖楼,大家都有钱赚,何乐不为呢?

天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。受制于一二线城市调控,投资客把矛头指向三四线城市房产,于是三四线城市的房价就这样一步一步被抬高。

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烟花落幕终会来

三四线城市的房价,就像可爱的姑娘被坏男人不断地撩,但我认为甜甜蜜蜜但总是担心有一天会结束。

棚改货币化开始收紧。2018年6月开始,央行开始收紧补充抵押贷款(PSL)规模,同时棚改项目审查从严。

货币化安置比例逐步减少,也就意味着之前通过棚改货币化释放的购房需求将开始减少。

其次,国家强调要杜绝钱往房地产市场里流,封堵房地产企业融资渠道,使得房企融资成本升高。

2018年房企融资最低成本为13%,但2016年仅为5%,因此艰难生存的房企拿地也开始小心翼翼,更迫切的是需要回笼资金,降价卖房或许是条明路。

而前期发展过热,房子又开始越建越多,住房空置率开始上升。

2017年,我国大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%,基本达到了国际公认的空置危险区。

三四线城市房子多了,人却没有多。

城镇化使得三四线城市城镇人口占比提升,但这仅是结构上的变化,实际上三四线城市人口仍然处于净流出状态。

三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

人口老龄化加速、产业支撑不足、基础设施不完备、教育医疗水平较差等等,都让三四线城市难以改变人口净流出的困境。

房企想卖房,却没有多少人来接盘,如果精明的投资客带着资本撤离三四线城市,三四线城市房价泡沫还能维持多久呢?

真可谓涨涨跌跌终有时,历来房价不由人。

我们说国家会保房价,其实国家只会保住一线四个城市的房价在高位横盘,但至于二线城市就看造化了,三四线城市未来的房价我是完全不看好的。

毕竟,现在整个楼市资产泡沫的总量是由北上广深四个一线城市撑起来的,整个市值总量都可以买下整个美国了。

所以要保,也是保这几个核心城市。其他的,我觉得未来肯定很悬,投资那些地方的房地产我认为没任何价值。

房子,永远让我们很纠结,这场盛宴,终有一天会落幕,时间会告诉我们答案。